Baulast – warum dieser Begriff so wichtig ist

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Große Grundstücke oder Gärten in dicht besiedelten Gegenden sind beliebter potentieller Baugrund. Entscheidend für eine Baugenehmigung ist aber die Erreichbarkeit der Baustelle oder später des fertigen Hauses – etwa, wenn das nur über ein anderes Grundstück möglich ist. Nur ein Grund, warum eine sogenannte Baulast notwendig ist.

Was bedeutet der Begriff Baulast?

Eine Baulast ist eine sogenannte öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. In dieser verpflichtet er sich, bestimmte, sein Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Die Baulast dient dazu, Genehmigungshindernisse zu beseitigen. Das Bauvorhaben soll damit genehmigungsfähig und realisierbar werden. Grundsätzlich kann für jedes Grundstück eine Baulast eingetragen sein. Sie kann sich stark auf den Kaufpreis auswirken.

Was sind typische Baulasten?

Der Klassiker ist die Übernahme einer Abstandsfläche auf das eigene Grundstück. Weil vielerorts Abstände zur Grundstücksgrenze eingehalten werden müssen, können Häuser mitunter nicht gebaut werden – oder zumindest nicht in der gewünschten Größe. Das wird allerdings möglich, sobald der Nachbar einen Teil seines Grundstücks als nötige Abstandsfläche zur Verfügung stellt. In der Regel werden dafür Gegenleistungen, insbesondere finanzieller Art, vereinbart. Diese können in Bereichen hochverdichteter Bebauungen hohe Beträge erreichen.

Eine weitere typische Baulast ist, dass ein Anbau bis zur Grundstücksgrenze ermöglicht wird. Nachbarn kann eingeräumt werden, Wege auf dem eigenen Grundstück nutzen zu dürfen. Auch das Verlegen von Leitungen wird oft durch Baulasten geregelt.

Wie entsteht eine Baulast?

Die Initiative kann vom Bauherren ausgehen, der den Nachbarn sozusagen um einen Gefallen bittet. Aber auch der Verkäufer eines Grundstücks kann Interesse an einer Baulast haben. Im ersten Schritt sei eine einseitige, schriftliche und beglaubigte Willenserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde erforderlich. Im zweiten Schritt wird die Baulast ins Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde eingetragen. 

Handelt es sich um ein Grundstück, das im Rahmen des Erbbaurechtes vergeben wurde, muss der Erbbauberechtigte ebenfalls eine entsprechende Erklärung abgeben. Mehrere Erklärungen sind zudem erforderlich, wenn sich verschiedene Eigentümer ein Grundstück teilen.

Kann der Eintrag einer Baulast eingesehen werden?

Wer ein berechtigtes Interesse hat, etwa weil er ein Grundstück erwerben will, kann Einsicht in das Baulastverzeichnis nehmen. Die Kaufinteressenten sollten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages von diesem Recht unbedingt Gebrauch machen – Baulasten können erhebliche Einschränkungen für die Bebaubarkeit des Grundstücks bedeuten. Eine Einsichtnahme empfehle sich vor allem dann, wenn vor Ort erkennbar sei, dass das Nachbarhaus sehr dicht an der Grenze steht oder der Hinterlieger über das Grundstück fährt.

Bodensee Estates kümmert sich um die rechtssichere Vertragsabwicklung – wir prüfen für Sie alle Unterlagen sorgfältig.

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